Đất đai là một tài sản đặc biệt và vô cùng có giá trị, song song đó, đất đai cũng là tài sản dẫn đến nhiều tranh chấp nhất. Khi có tranh chấp xảy ra, để bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong tranh chấp, họ sẽ đưa ra những chứng cứ chứng minh cho quyền sử dụng đất của họ. Một trong những giấy tờ quan trọng là “sổ đỏ”. Vậy, trong trường hợp đất không có sổ đỏ đang tranh chấp giải quyết như thế nào? Liệu “sổ đỏ” có là chứng cứ duy nhất chứng minh cho quyền sử dụng đất.

1. Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai năm 2013
• Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
• Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2. Tranh chấp đất đai là gì?

Theo Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: Tranh chấp đất đai là  tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Từ quy định trên có thể thấy:

• Tranh chấp đất đai là một khái niệm có nội hàm khá rộng, liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên tranh chấp trong quan hệ đất đai. Hay nói cách khác, tranh chấp đất đai là những mâu thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quá trình sử dụng đất.

• Tranh chấp đất đai có thể là tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về ranh giới, mốc giới thửa đất, các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất (như đặt cọc, hứa mua hứa bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, …), tranh chấp thừa kế và chia di sản chung đối với tài sản là quyền sử dụng đất.
• Cần lưu ý rằng tranh chấp đất đai là tranh chấp giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với nhau trên phần diện tích đất tranh chấp. Tranh chấp đất đai không bao gồm các quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan Nhà nước. Nếu những quyết định, hành vi hành chính này xâm phạm đến quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mà họ có yêu cầu giải quyết thì được xem là khiếu nại về đất đai hoặc khởi kiện hành chính theo Luật Tố tụng hành chính.

3. Sổ đỏ không phải là cơ sở duy nhất để giải quyết tranh chấp

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì sổ đỏ (hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) là chứng thư pháp lý chứng minh cho việc sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp người sử dụng đất không có sổ đỏ, họ có thể đưa ra những giấy tờ liên quan chứng minh cho việc sử dụng đất của mình, cụ thể là những giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 như sau:

• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
• Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

    Ngoài ra, theo Khoản 1 Điều 91 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (không có sổ đỏ và không có các giấy tờ khác theo Điều 100 Luật Đất đai 2013) thì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện dựa theo các căn cứ sau:

• Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra;
• Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;
• Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;
• Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.

4. Trình tự giải quyết tranh chấp

Căn cứ theo Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự giải quyết tranh chấp đất đai gồm các bước chính sau:

Bước 1: Hòa giải tranh chấp đất đai

Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Trong trường hợp các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về hòa giải thành hoặc hòa  giải không thành.

Bước 2: Giải quyết tranh chấp đất đai

Trường hợp tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

• Đối với tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
• Đối với tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

  Hình thức 1: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

   Hình thức 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

5. Hỗ trợ, tư vấn giải quyết tranh chấp

   Tranh chấp đất đai là một vấn đề vô cùng khó khăn, có thể kể đến trường hợp nói trên là tranh chấp đất đai không có sổ đỏ. Để đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, mỗi bên tranh chấp phải đưa ra được chứng cứ chứng minh cho quyền sử dụng đất của mình. Bên cạnh đó, việc nắm bắt quy định của pháp luật là điều vô cùng cần thiết. Đến với Công ty Luật TNHH TKB, chuyên tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trong mọi tình huống:

• Tư vấn thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai, án phí tranh chấp đất đai
• Tư vấn cách thu thập chứng cứ, đưa ra các phương án hòa giải tranh chấp đất đai
• Soạn thảo đơn khởi kiện, đơn khiếu nại và nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc khiếu nại tới Cơ quan có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi cho thân chủ.
• Cử luật sư chuyên về đất đai nghiên cứu hồ sơ, soạn thảo bản luận cứ bảo vệ quyền lợi cho khách hàng trong suốt quá trình tố tụng tại Tòa án
• Nhận ủy quyền thay mặt khách hàng thực hiện công việc trong quy trình giải quyết tranh chấp đất đai từ cấp xã phường đến Tòa án, Thi hành án đến khi giải quyết xong vụ việc.

    Trên đây là phần trình bày về vấn đề trên. Trong trường hợp Quý bạn đọc có thắc mắc hay có vấn đề cần luật sư tư vấn đất đai, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Công ty Luật TNHH TKB qua hotline 1900.055.586. Xin chân thành cảm ơn!