Dự án ma, cò bất động sản, lừa đảo là những cụm từ không còn xa lạ khi nói về bất động sản. Thế nhưng vẫn có nhiều người dân bị sập bẫy, bị lừa tiền. Một trường hợp tiêu biểu gần đây là công ty địa ốc Alibaba với các dự án ma. Khiến cho hơn 6000 người bị mất tiền mà không biết bao giờ mới đòi lại được. Vậy dự án ma là gì? Các chiêu thức lừa đảo hiện nay ra sao? Dấu hiệu nào để nhận biết các dự án ma?
-
DỰ ÁN MA LÀ GÌ?
Dự án ma được hiểu là các dự án không có thật. Dự án trên giấy hay dự án đất nền chưa đủ điều kiện pháp lý để bán. Lợi dụng nhu cầu về nhà ở tăng cao ở các thành phố lớn. Một số công ty bất động sản chuyên làm ăn chộp giật tạo ra để thu lợi bất chính.
-
CÁC CHIÊU THỨC LỪA ĐẢO TINH VI HIỆN NAY
Các chiêu thức lừa đảo càng ngày càng tinh vi khiến cho nhiều người dân khó mà nghi ngờ được. Dưới đây là một vài kịch bản phổ biến:
– Tự thiết kế website có bản đồ quy hoạch cụ thể, phối cảnh đẹp mắt. Chạy quảng cáo Google ads, Facebook ads.
– Gọi điện thoại nhắn tin để chèo kéo khách hàng quan tâm tới dự án, mời đi xem dự án. Những lời mới chào thường rất hấp dẫn như: đầu tư ít sinh lời nhiều, đặt cọc sớm thì sẽ được nhận các phần quà có giá trị. Mua từ 2 lô trở lên thì khách hàng sẽ được chiết khấu cao,…
– Hẹn khách hàng đi xem dự án. Kịch bản thường thấy đó là những lời mời chào đi xem dự án, có xe đưa đón tận nơi. Trên xe có nhiều người cùng đi và họ thảo luận rất sôi nổi về dự án đó. Nhưng thực chất đó là chim mồi đang đóng kịch để khiến cho khách hàng tin tưởng. Điểm đến đầu tiên là các dự án có thật nhưng đã hết các lô đất để bán. Sau đó họ dẫn khách tới vùng sâu xa hẻo lánh hơn. Trong lúc khách hàng đang bối rối và phân vân thì sẽ có những chiếc xe hơi sang trọng chạy tới. Thỏa thuận và đặt cọc ngay tại chỗ. Cách này làm cho khách hàng tin tưởng và ra quyết định mua ngay thời điểm đó.
– Chủ đầu từ đánh sai mã lô đất để làm ra nhiều bản hợp đồng. Nghĩa là nhiều người bị lừa mua cùng 1 lô đất nhưng với các mã hợp đồng khác nhau.
– Chiêu thức làm giả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản gắn với lô đất đó để trục lợi.
-
NHỮNG DẤU HIỆU NHẬN BIẾT DỰ ÁN MA
-
Thiếu cơ sở hạ tầng cơ bản
Các dự án ma thường thiếu cơ sở hạ tầng cơ bản- điện, đường, trường, trạm. Để qua mắt người dân thì một số dự án có làm đường nhưng chỉ là đường sỏi tạm bợ. Lòng đường hẹp chưa đạt điều kiện tối thiểu là 5m. Như vậy là không đảm bảo theo quy định của nhà nước về xây dựng cơ sở hạ tầng cho dự án phân lô đất nền.
-
Dự án có các cái tên như: “Hợp đồng góp vốn”, “thỏa thuận đặt cọc”, Phiếu đăng ký giữ chỗ”
Đây là 3 cái tên phổ biến của dự án ma. Cách làm thường thấy đó là các cò bất động sản đi chào mời khách hàng làm ăn chung. Đặt chỗ mua trước để hưởng giá tốt và thu lời cao.
Hãy thật cảnh giác với những lời mời chào mua đất nền thanh lý giá rẻ. Bởi lẽ, đất nền được phép xây dựng nhà ở hiện tại không có giá rẻ. Dự án mà có giá rẻ là có nguyên nhân của nó. Ví dự như: xa xôi hẻo lánh, đất đang tranh chấp, giấy tờ pháp lý không rõ ràng. Đất công, đất chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng,…
Một dự án mà được Chính phủ hay HĐND cấp tỉnh phê duyệt, đã được chuyển mục đích sử dụng đất,…Thì dự án đó không còn là dự án ma nữa. Nó là dự án thật và có giấy tờ rõ ràng rồi. Vậy nên, khi Quý khách hàng có ý định mua đất thì cần phải kiểm tra giấy tờ đầy đủ. Xem đã có sổ chưa, đã được cấp phép chuyển đổi chưa.
Có một số trường hợp tinh vi hơn, chủ đầu tư cho xây dựng lên các căn nhà để tạo lòng tin với khách hàng. Đây là đất đã được chuyển đổi mục đích sử dụng. Hay, cũng có trường hợp giấy tờ bị làm giả, một lô đất có nhiều mã hợp đồng. Để không bị lừa, Quý khách hàng nên kiểm tra giấy tờ và tra cứu thông tin về đất ở các cơ quan chức năng có thẩm quyền.
-
Những lời hứa hẹn hấp dẫn
“Bốc thăm trúng thưởng”, “mua đất tặng vàng”, “cam kết tỷ lệ sinh lời cao”, “chỉ còn vài lô giá rẻ”,… Là những lời hứa hẹn thông dụng của những kẻ đi bán dự án ma. Với những chiêu dụ đánh vào tâm lý ham rẻ, được nhận quà có giá trị. Khiến khách hàng dễ dàng tin tưởng sập bẫy của bọn lừa đảo mất tiền cọc, tiền giữ chỗ.
Để tránh rơi vào tình thế bị lừa, mất thời gian và công sức để giải quyết. Thì lời khuyên cho Quý khách hàng đó là hãy chủ động thực hiện các bước kiểm tra pháp lý của một dự án bất động sản.
-
CÁC BƯỚC ĐỂ KIỂM TRA PHÁP LÝ CỦA MỘT DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
– Thứ nhất, cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ pháp lý dự án
Quý khách hàng nên tìm hiểu kỹ quy định của pháp luật để biết một dự án đất nền bán được thì chủ đầu tư cần có những giấy tờ gì. Theo Điều 194 Luật đất đai, Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật đất đai; Điều 9 và Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản. Một dự án bất động sản (ở đây là đất nền) cần có:
1) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng. Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
2) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt. Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở. Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.
3) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
4) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
5) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Ngoài ra cũng nên tìm hiểu xem dự án này có đơn vị thứ 3 nào bảo đảm về tài chính hay không. Thông thường các đơn vị thứ 3 này là các ngân hàng.
– Thứ hai, cần khảo sát thực tế dự án
Giấy tờ pháp lý hoàn toàn có thể bị làm giả, do đó, cần phải đến khảo sát trực tiếp về dự án. Sau đó đến các cơ quan hành chính của địa phương để kiểm tra. Xem bản đồ quy hoạch có đúng như bản đồ quy hoạch, thông tin mà công ty bất động sản, môi giới giới thiệu hay không nhé. Đừng vội tin vào những lời quảng cáo hấp dẫn hay những cảnh được thấy trước mặt. Vì đó có thể là một vở kịch được dàn dựng đấy.
Bằng cách đến địa chỉ dự án, chúng ta có thể hình dung được hệ thống cơ sở vật chất của dự án đó. Tiến độ hoàn thành của dự án đến đâu.
– Thứ ba, tìm đến các luật sư để được tham vấn về dự án
Không nên tin hoàn toàn vào quảng cáo trên facebook. Tin nhắn điện thoại hay ngay cả giấy tờ được chủ đầu tư đưa ra. Bởi vì như đã nói, thì giấy tờ vẫn có thể làm giả, hoặc cách lách luật tinh vi. Việc sử dụng một đơn vị cung cấp dịch vụ pháp lý sẽ giúp Quý khách hàng hiểu rõ các quy định luật pháp khi mua đất, thẩm định xem dự án đó có khả thi không. Là dự án thật hay dự án ma.
Chính bởi những thủ đoạn lừa đảo phức tạp và tinh vi như hiện nay, người mua cần tỉnh táo, bình tĩnh thực hiện các bước thu thập thông tin, cương quyết yêu cầu người thực hiện bán hoàn lại tiền. Trong trường hợp cần thiết và theo quy định của pháp luật, có thể triển khai các hoạt động khiếu nại, tố cáo, khởi kiện,… phù hợp với các quy định của pháp luật.
Qua những kinh nghiệm thực tế, chúng tôi tin rằng có thể cung cấp cho khách hàng dịch vụ pháp lý để xử lý các vấn đề nêu trên mà khách hàng lỡ mắc phải một cách chuyên nghiệp, tận tâm và hiệu quả nhất.