1. Căn cứ pháp lý

Luật Đất đai 2013

Thông tư 33/2017/TT-BTNMT

2. Trường hợp thu hồi đất được Nhà nước bồi thường

Việc bồi thường thu hồi đất phải đảm bảo những nguyên tắc mà pháp luật đề ra, đảm bảo đúng mục đích thu hồi và phải bồi thường đất phù hợp cho người có đất bị thu hồi.

Nhà nước chỉ được thu hồi đất của người dân trong những trường hợp sau đây:

• Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng – an ninh
• Thu hồi để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

3. Khi nào được bồi thường theo giá thỏa thuận?

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng chịu sự quản lý của Nhà nước. Tuy nhiên người dân vẫn có quyền được thỏa thuận giá đất với nhà đầu tư khi đất bị thu hồi thuộc trường hợp chủ đầu tư thực hiện vào mục đích sản xuất, kinh doanh. Theo quy định (tại Điều 73 Luật Đất đai 2013) cụ thể như sau:

• Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
• Diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có diện tích đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích hoặc có phần diện tích đất mà người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê.
• Diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất do Nhà nước giao để quản lý thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê.

4. Nguyên tắc sử dụng đất không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Nguyên tắc sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất phải đảm bảo nguyên tắc sau đây:

• Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố
• Trên địa bàn không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh
• Được UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất
• Chủ đầu tư thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi, chuyển mục đích sử dụng và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án.

5. Xác định giá đất và cách thức thỏa thuận

• Xác định giá đất đền bù giải phóng mặt bằng
• Giá đất do Nhà nước xác định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường. Giá đất bồi thường sẽ theo giá đất của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh tại từng địa phương quy định.
• Việc thu hồi vì mục đích quốc phòng – an ninh, lợi ích quốc gia thì bồi thường theo giá đất do Nhà nước quy định. Còn trường hợp thu hồi vì mục đích kinh tế kinh tế thì phải áp dụng giá thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người bị thu hồi đất.
• Giá đất bồi thường cho người có đất bị thu hồi phải theo đúng mục đích sử dụng tại thời điểm thu hồi, trên cơ sở có tính đến công sức đầu tư của người sử dụng đất nhưng không tính phần giá trị tăng thêm do quy hoạch của Nhà nước.

Tuy nhiên thực tế giá đất để tính giá bồi thường giải phóng mặt bằng còn chênh lệch khá xa so với giá thị trường.

• Cách thức thỏa thuận giải phóng mặt bằng

Phương thức thỏa thuận về việc bồi thường đất trong trường hợp đất thu hồi để thực hiện mục đích sản xuất, kinh doanh của chủ đầu tư với người có đất bị thu hồi được quy định tại (Điều 4 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) cụ thể như sau:

• Chủ đầu tư gửi văn bản đến cơ quan tài nguyên và môi trường nơi có đất đề nghị thu hồi đất để cho chủ đầu tư thuê;
• Nhà nước chủ trương phối hợp với người có đất bị thu hồi thực hiện quá trình thu hồi đất theo quy định pháp luật;
• Chủ đầu tư có trách nhiệm ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Quy định pháp luật cho phép chủ đầu tư và người có đất bị thu hồi được thỏa thuận về giá đất bồi thường. Tuy nhiên trên thực tế việc bồi thường đất cho người dân vẫn phát sinh nhiều tranh chấp dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện ở khắp các tỉnh thành.

Trên đây là nội dung Thỏa thuận về giá đất bồi thường khi thu hồi đất theo quy định của pháp luật Công ty Luật TKB gửi tới Quý khách hàng. Nội dung tư vấn chỉ mang tính chất tham khảo tại thời điểm có hiệu lực hiện hành của các văn bản quy phạm pháp luật. Để được hướng dẫn chi tiết, hiệu quả quý khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi theo số hotline: 1900 055 586.

Trân trọng!